O que perguntar antes de votar uma obra em assembleia de condomínio

Afazeres Curiosos · publicado a 5 de novembro de 2026

Que maioria se aplica

A primeira pergunta é que tipo de obra está em causa, porque a maioria depende disso. Em termos gerais, a conservação mantém o que existe e segue a regra geral; a inovação vai além da conservação e altera ou acrescenta às partes comuns. A conservação extraordinária é, também em termos gerais, a que ultrapassa a manutenção corrente. Em caso de dúvida sobre a classificação de uma obra concreta, convém apoio jurídico.

Cada condómino vota com o valor da sua fração, na percentagem ou permilagem que lhe cabe (art. 1430.º, n.º 2): é isso o «capital investido». Quando a lei exige a «maioria dos condóminos», conta-se também o número de condóminos, um por proprietário, e essa maioria tem de representar o valor indicado. O Código Civil prevê, entre outras, estas regras:

• Regra geral: salvo disposição especial, maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5).
• Inovações: maioria dos condóminos, representando dois terços do valor total do prédio (art. 1425.º, n.º 1).
• Ascensores e gás canalizado, com pelo menos oito frações: maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total (art. 1425.º, n.º 2).
• Unidades de produção para autoconsumo a partir de fontes renováveis, com pelo menos duas frações: maioria simples dos condóminos (art. 1425.º, n.º 3, na redação da Lei n.º 29/2026).
• Obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético: autorização prévia, por maioria representativa de dois terços do valor total (art. 1422.º, n.º 3).

O que preparar para a assembleia

A convocatória é enviada com 10 dias de antecedência, nas formas previstas na lei, e indica o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos (art. 1432.º, n.os 1 a 4). Nas obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, o administrador apresenta pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outra forma (art. 1436.º, n.º 2).

• A ordem de trabalhos descreve a obra com clareza suficiente para se votar?
• Os condóminos receberam os orçamentos e os elementos técnicos com tempo para os ler?
• Os orçamentos respondem ao mesmo caderno de encargos (o documento que descreve os trabalhos, os materiais e as condições da obra) ou à mesma descrição de trabalhos?
• Alguém pode estar presente para esclarecer dúvidas técnicas?

O que perguntar sobre a obra

Projetista, empreiteiro e administração têm informação que ajuda os condóminos a decidir. Estas perguntas abrem essa conversa.

• Que problema a obra resolve, e existe um diagnóstico técnico?
• O que está incluído, e que trabalhos podem vir a seguir?
• É preciso projeto, ou alguma comunicação à câmara municipal?
• Quem acompanha a obra em nome do condomínio, e quem recebe os trabalhos no fim?
• Que impacto terá nas frações, nos acessos, nos serviços e nos horários? Será preciso entrar em alguma fração?
• Que documentos ficam com o condomínio no final, e que manutenção a obra vai pedir?

Quem paga e como

Salvo disposição em contrário, as despesas de conservação e fruição das partes comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações (art. 1424.º, n.º 1). As despesas de partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo desses condóminos, e nas despesas dos ascensores participam aqueles cujas frações eles possam servir (art. 1424.º, n.os 3 e 4). As despesas com inovações seguem o mesmo artigo (art. 1426.º, n.º 1).

• Como será financiada a obra, e em que prestações?
• Que valor cabe a cada fração, e em que datas?
• Como se decidem eventuais trabalhos adicionais durante a obra?

Perguntas frequentes